Actualizado el 25 septiembre 2026
Modelo de contrato de arras 2026 en Word y PDF
El contrato de arras es el acuerdo privado que firman comprador y vendedor de una vivienda antes de ir al notario: el comprador entrega una señal, normalmente en torno al 10 % del precio, y ambos se comprometen a firmar la escritura en un plazo. Si son arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), cualquiera de los dos puede echarse atrás: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Descarga el modelo 2026 y revisa qué tipo de arras te conviene.
Modelo de contrato de arras en Word
Este modelo de contrato de arras penitenciales para la compraventa de una vivienda está listo para rellenar. Incluye los datos registrales y catastrales, las cargas, el precio, el importe de las arras, la facultad de desistir, el plazo para la escritura, una cláusula opcional por si se deniega la hipoteca y el reparto de gastos e impuestos.
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Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales
| Tipo | Para qué sirven | Si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Reservan la compra y permiten desistir pagando un precio | El comprador pierde las arras; el vendedor las devuelve duplicadas. No hay más indemnización |
| Confirmatorias | Son un pago a cuenta del precio que confirma la venta | No se puede desistir: la otra parte puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo con indemnización de daños (art. 1124 CC) |
| Penales | Fijan por adelantado una penalización por incumplir | Quien incumple pierde las arras (o las devuelve dobladas), y la otra parte puede además exigir el cumplimiento |
Si el contrato no dice claramente que son penitenciales, los tribunales entienden que las arras son confirmatorias. Por eso el modelo cita de forma expresa el artículo 1454 y la facultad de desistir: el Tribunal Supremo (sentencia 270/2025) da prioridad a lo que dice el texto cuando es claro.
Cómo rellenar el contrato de arras paso a paso
- Datos de las partes: todos los propietarios que venden y todos los que compran.
- Datos de la vivienda: dirección, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad y anejos (garaje, trastero). Pide antes una nota simple para comprobar titulares y cargas.
- Cargas: si hay hipoteca, indica que el vendedor la cancelará antes o en el momento de la escritura.
- Precio total e importe de las arras: en número y en letra. Lo habitual es un 10 %.
- Tipo de arras: el modelo es de arras penitenciales. Si quieres confirmatorias, cambia las estipulaciones segunda y tercera.
- Fecha límite para la escritura y pago del resto del precio.
- Condición de financiación, si el comprador necesita hipoteca.
- Gastos e impuestos y firma de las dos partes, con recibí del vendedor.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija un importe. Lo habitual es el 10 % del precio, que se descuenta después en la escritura.
¿Hace falta notario para firmar el contrato de arras?
No. Es un contrato privado. Lo que se firma ante notario es la escritura de compraventa.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Si el contrato no dice nada y las arras son penitenciales, el comprador que no puede pagar pierde la señal. Por eso conviene incluir la cláusula de financiación del modelo, que permite recuperarla si el banco deniega el préstamo por escrito antes de una fecha.
¿Las arras tributan?
Para el vendedor que se queda con las arras porque el comprador desiste, son una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF. Si la venta sigue adelante, simplemente forman parte del precio.
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva?
La reserva es una cantidad pequeña que se entrega, a menudo a la inmobiliaria, para que la vivienda deje de ofrecerse mientras se negocia. Las arras se firman cuando ya hay acuerdo sobre el precio y las condiciones.
⚖️ Aviso: es un modelo orientativo, revisado en septiembre de 2026 con el Código Civil. No sustituye el asesoramiento de un abogado ni la revisión de la nota simple del Registro. Fuentes: Código Civil (BOE).
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